对于一方（fāng）婚前贷款（kuǎn）购买（mǎi）不动产、婚后夫妻共同还贷（dài）的情形（xíng），离婚（hūn）时如何（hé）计算共同（tóng）还贷的增值（zhí）部分，分（fèn）步计算（suàn）的方法，第一步是计算（suàn）不动产升值率，不动产升值率（lǜ）=不动产现价格除以不动（dòng）产成本，而这里的不动产（chǎn）成本等（děng）于购买时不动产价格+共同（tóng）已还利息+其他费用。在计（jì）算不动产升值率时，必（bì）须（xū）考虑利息（xī）成本，不（bú）能简单（dān）地（dì）用不动（dòng）产现价（jià）格除以购买时价格直接得出升值（zhí）率。“其他费用”是指交易所（suǒ）涉及的成本，属于购（gòu）房的必要（yào）支出，如契税、印花税、营业（yè）税（shuì）、评估费、中介费等，但不包（bāo）括公共维修基（jī）金和物业费，因为（wéi）其费用产生的基（jī）础并非交（jiāo）易，而（ér）是不动产长（zhǎng）期使用中产生的费用；第二步是计算非产（chǎn）权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以（yǐ）不动产（chǎn）升值率，该数额的一半即为应补（bǔ）偿的数额。

       计算（suàn）具体补偿（cháng）数额时，应（yīng）注（zhù）意确定计算时点（diǎn），这里（lǐ）的（de）增值是指婚（hūn）后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

       同时还（hái）应考（kǎo）虑（lǜ）两（liǎng）种情形下的修（xiū）正问题（tí），一是离（lí）婚时贷款尚未（wèi）清偿（cháng）完毕，只能将夫妻共同（tóng）已经偿还的利（lì）息计入（rù）不动产成本（běn），而不能将长达20年或（huò）者30年的尚（shàng）未还贷的利息都纳入成本，否（fǒu）则会出（chū）现非产权登记（jì）一方既未（wèi）享受后续（xù）可能产生（shēng）的升（shēng）值（zhí）收益、却要现时承担因计（jì）入所（suǒ）有利息导（dǎo）致补偿额降（jiàng）低的不公平（píng）结（jié）果；二是（shì）一（yī）方购买不动产后经（jīng）过一段时间才结（jié）婚的情形，计算不（bú）动产升值（zhí）率（lǜ）时，应以结婚时不动产价格作（zuò）为计（jì）算依（yī）据，不（bú）能以（yǐ）购买时不动产价格作为依据，因为（wéi）购买（mǎi）不（bú）动（dòng）产至结婚前（qián）这段时间不动产的（de）增值收益属于一方婚前个人财产。

       我（wǒ）们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实（shí）践中审理相关的案件（jiàn）提供（gòng）了可（kě）资借鉴的（de）方法。

       另外（wài）需要指出的是，在（zài）离婚（hūn）分割争议房产时，不仅（jǐn）要明了“双方婚后（hòu）共（gòng）同（tóng）还贷支付的款（kuǎn）项及其相对应财产增值部分”，同（tóng）时要（yào）根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按（àn）照照顾子（zǐ）女和女（nǚ）方权益的原则作出（chū）公平（píng）裁判。也就是（shì）说，计算（suàn）出的（de）补偿数（shù）额不（bú）是绝对的，可以（yǐ）根据案件的（de）实（shí）际（jì）情况行使一（yī）定的自由裁量权（quán），目的只（zhī）有（yǒu）一个，即相（xiàng）对公（gōng）平合理（lǐ）地解决纠（jiū）纷，平衡（héng）保护（hù）离婚双方当事（shì）人的利益。

       审判实（shí）践中，有（yǒu）时也会遇到房价下跌的情况，比如购（gòu）买房产时（shí）在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后（hòu），离婚时房产的现值反而比当初购（gòu）买时下跌了。面对这种（zhǒng）房（fáng）产没（méi）有增值甚至出（chū）现负增长的情况，我们认为，产（chǎn）权登记一（yī）方（fāng）至少要给另一方（fāng）共同还贷本息一半（bàn）的补偿。原因有二，一是（shì）一方婚前已经签订（dìng）房产（chǎn）买卖合同，购（gòu）买什么（me）小区、什么楼层、什么朝向（xiàng）的房产是购买方（fāng）自己的选择，另（lìng）一方婚后只是共同参与还贷（dài），购买方自然应（yīng）当承（chéng）担房价下跌（diē）的风险；二是离婚时房产判归产权（quán）登记一（yī）方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并（bìng）不会对其（qí）造成实质性（xìng）损（sǔn）失。